鶴見の土地を比較してみよう

新宿は繁華街やビジネス街に近く、会社がオフィスとして、あるいは商店が店舗として使う”需要”が多くあります。
大家さんの側では、住宅にしなくても賃料が多く取れますから、家賃が同じくらいの額でないと貸してくれないのです。 大家さんの側から見て家賃がたくさん取れる場所というのは、地価が高くなっています。
5戸のアパートを建てるのに1億円かかると仮定しましょう。 この費用は、日本全国で同じはずです。
同じように1億円のアパートを建て、ある場所では家賃が10万円、別の場所では20万円だとしましょうか。 家賃10万円の場所では、当初費用1億円に対する年間の家賃の比率は6％（＝1か月あたり10万円／戸×5戸×12か月÷1億円）ですが、家賃20万円の場所では12％になります。
おカネを儲けることが目的でアパート経営をしようとすると、このような”利回り（投下資本に対する儲けの率の差は放置できません。 家賃が20万円の場所の地価が上がることで、この差が調整されるのです。
では、同じような家賃の場所であれば地価が同じになるのか？結論から言うと、多かれ少なかれ、そのような傾向が見られます。 ＪＲ中央線を吉祥寺からさらに20分ほど西へ行くと、国立という駅があります。

Ｍさんのお住まいがあることで有名な駅ですが、ここで2ＬＤＫのマンションを徒歩10分圏内で探すと、だいたい11万円を少し割るぐらいの金額になります。 一方、東京駅を地下ホームに下りていって、そこからＪＲ総武線快速という電車に乗って10分かからないところに錦糸町という駅があります。
ここで2ＬＤＫのマンションを徒歩10分圏内で探すと、10万円前後というのが相場です。 かたや都下きっての住宅地、かたや下町きっての歓楽街という、イメージがまったく異なる場所ですが、賃料水準がほぼ同じ、そして、地価も実はほぼ同じです。
吉祥寺同様人気の高い自由が丘駅近辺で徒歩10分圏内の2ＬＤＫのマンションを探すと、家賃は18万円前後が相場で、だいたい吉祥寺の2割から3割増しです。 地価を調べてみると、やはり2割から3割程度、自由が丘のほうが高いのです。
資産価値を30年守るというここの趣旨からすると、賃料が高く取れる場所に家を買いましょうということにはなりません。 賃料水準が土地の価格を左右するということは、賃料水準の変化しにくい、下がりにくい場所であれば、地価も下がりにくくなります。

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